De aankoop van een bedrijfsgebouw

Nu de kostprijs van bedrijfsgebouwen steeds hoger wordt, vinden we het belangrijk ondernemers er bewust van te maken dat er verschillende opties zijn bij de aankoop van een bedrijfsgebouw. Die aankoop heeft op zowel korte als lange termijn een juridische, fiscale en BTW-technische impact.

Contact opnemen

Opgelet! Hier wordt geen onderscheid gemaakt tussen kantoorgebouwen of loodsen. Gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor privédoeleinden gebruikt worden, tellen hier niet mee. Hiervoor dienen andere pistes bewandeld te worden.

Aankoop met vennootschap (in volle eigendom)

De meest eenvoudige oplossing is natuurlijk de aankoop door de vennootschap. De registratierechten en/of BTW zijn in heel veel gevallen 100% fiscaal of BTW-technisch aftrekbaar. Ook in het verdere leven van de vennootschap blijft alles eenvoudig verlopen. Op het grondaandeel kan niet afgeschreven worden. Op de aankoopprijs van het gebouw kan uiteraard wel afgeschreven worden, over een termijn van meestal 20 à 30 jaar. Ook de intresten op aangegane leningen zijn integraal aftrekbaar.

De nadelen

Aan deze manier van werken zijn ook enkele nadelen verbonden. Ten eerste wordt het bedrijfsgebouw onderworpen aan alle bedrijfsrisico’s die de vennootschap dagdagelijks loopt. Hiervoor is het onderbrengen van het bedrijfsgebouw in een aparte patrimoniumvennootschap een te overwegen andere optie.

Velen denken dat afschrijvingen op een gebouw, een groot fiscaal voordeel betekenen. In een latere fase komen veel bedrijfsleiders tot de conclusie dat dit niet zo is. Bij de verkoop van het bedrijfsgebouw, is het verschil tussen de boekhoudkundige waarde en de uiteindelijke verkoopwaarde heel groot. Hierdoor moeten er vennootschapsbelastingen (meestal 25%) betaald worden op die meerwaarde. Daarnaast moet er ook roerende voorheffing betaald worden om het verkregen geld van de vennootschap naar het privévermogen te verplaatsen. Op het einde van de rit wordt dit dus vaak een hele ontgoocheling…

Recht van opstal

In sommige gevallen, kopen bedrijven grond aan met een privévermogen en wordt via recht van opstal het gebouw gekocht en gebouwd op kosten van de vennootschap. Nadelig is dat er voldoende privévermogen moet zijn én dat het weinig private fiscale aftrekmogelijkheden biedt.

Het voordeel is hier dat het gebouw integraal kan afgeschreven worden op kosten van de vennootschap. De kosten omtrent het gebouw zijn ten laste van de vennootschap.

Om de aflossingslast van de grondeigenaar te verlichten, kan de vennootschap maandelijks een opstalvergoeding betalen aan de grondeigenaar. De grondeigenaar wordt hiervoor belast. Belangrijk in deze constructie, zijn de financiële en fiscale gevolgen op het einde van het recht van opstal. Vaak lopen rechten van opstal 20 à 25 jaar, maar dit kan oplopen tot 99 jaar.

Bij het einde van het recht van opstal, gaat de eigendom van het gebouw automatisch over naar de eigenaar van de grond. In de notariële akte kunnen hierover afspraken gemaakt en genoteerd worden. Zoals je wellicht kan denken, is de fiscale overheid niet tevreden met een gratis overgang van het gebouw van de vennootschap naar de privé. Daarom adviseren wij steeds echt de nodige zorg te besteden aan een onderbouwde methode om bij afloop van het opstalrecht, een correcte waardering te kunnen maken van het gebouw dat overgaat naar de eigenaar van de grond. En opgelet, zelfs al heeft op dat moment de eigenaar van de grond (bijv. de ouders), niets meer te maken met de vennootschap (aandelen geschonken of verkocht aan de kinderen), toch kunnen er belangrijke fiscale gevolgen zijn.

Naakte eigendom / vruchtgebruik

Wij zijn nog steeds enorme voorstander van de naakte eigendom – vruchtgebruiksconstructie. Samengevat komt het erop neer dat de bestuurder en/ of aandeelhouder van de vennootschap de naakte eigendom van het bedrijfsgebouw koopt. De vennootschap zelf koopt dan het vruchtgebruik voor een zelf te bepalen termijn. De vennootschap mag met andere woorden gedurende de afgesproken periode (liefst 20 jaar of meer) het bedrijfsgebouw zonder enige verdere vergoeding ten volle gebruiken. Ze heeft het tijdelijke volle gebruiks- en genotsrecht van het bedrijfsgebouw. Op het einde van deze periode, wordt de naakte eigenaar volledig eigenaar van zowel het gebouw als de grond, zonder dat die daar iets voor hoeft te betalen.

Voordelen

Deze constructie heeft vooral voordelen, maar een noodzakelijke voorwaarde is dat de waardering van de naakte eigendom en het vruchtgebruik op een onderbouwde manier berekend worden.

De integrale prijs die betaald wordt voor het vruchtgebruik, kan afgeschreven worden gedurende de afgesproken termijn. De kosten verbonden aan dat bedrijfspand kunnen fiscaal ingebracht worden. Omtrent eventuele zware onderhoudskosten, verbouwings- of aanpassingswerken moeten er wel heel duidelijke, fiscaal aanvaardbare afspraken gemaakt worden.

Het grootste voordeel van de constructie is natuurlijk dat de naakte eigenaar op het einde 100% eigenaar wordt van het bedrijfspand. In vele gevallen heeft die slechts 20 à 30% van de oorspronkelijke aankoopprijs betaald, zonder verdere vergoeding en volledig fiscaal vrijgesteld. De naakte eigenaar kan dan ook nog eens genieten van de maandelijkse huur die de vennootschap aan de eigenaar van het bedrijfspand moet betalen. Meestal een zowel fiscaal als financieel heel mooi verhaal voor zowel vennootschap als naakte eigenaar.

Zoals reeds aangehaald, moet één en ander heel goed berekend en beschreven worden, maar de beloning bij afloop van het vruchtgebruik is meestal navenant.

Private aankoop met verhuur aan de vennootschap

De private aankoop van een bedrijfsgebouw, waarbij er huur betaald wordt door de vennootschap, is zowel financieel als fiscaal gezien geen goede optie. Intresten zijn bovendien beperkt fiscaal aftrekbaar bij de eigenaar. De ontvangen huurinkomsten zijn daarentegen volledig fiscaal te vermelden op de jaarlijks in te dienen fiscale aangifte in de personenbelasting, en de eigenaar is mogelijks zelfs op een belangrijk deel van de ontvangen huur belastbaar als gewone wedde te belasten aan marginaal tarief. Afhankelijk van een aantal factoren, is het zelfs mogelijk dat de eigenaar op een deel van de ontvangen huur sociale bijdragen moet betalen. Niet de beste optie dus!
Besluit:

Ondanks er vaak een negatief advies wordt gegeven voor de naakte eigendom/ vruchtgebruikconstructie, blijven wij ten volle achter deze constructie staan voor bedrijfsgebouwen. Onder de absolute voorwaarde dat alles zeer goed moet gestructureerd en onderbouwd worden, en dat men zich moet houden aan duidelijke afspraken.

Kunnen wij jou helpen?

Doe beroep op onze experts. Wij zorgen voor een correcte en optimale aangifte van jouw personenbelasting, zodat jij zich daar geen zorgen over hoeft te maken. Neem contact met ons op voor meer informatie.

Let’s inspire you

Zin om je kennis
te verruimen?

Openingsuren

Maandag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
Dinsdag 08:30 – 12:00
Woensdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
Donderdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
Vrijdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 16:00