Bestaand gebouw wordt soms nieuw wegens grondige verbouwingen! Belangrijke BTW gevolgen!

Op de overdracht van een onroerend goed zijn normaliter registratierechten verschuldigd. De verkoop van een nieuw gebouw is echter aan btw onderworpen. Hoewel de wet het begrip ‘nieuw’ duidelijk definieert, kunnen er toch nog vragen rijzen. Hoe zit het met een bestaand gebouw dat grondig wordt gerenoveerd, verbouwd of herbouwd? In sommige gevallen wordt dit oude gebouw dan toch als nieuw gezien voor btw-doeleinden. 

Contact opnemen

Een nieuw gebouw

Artikel 8 § 1 WBTW (Wetboek btw) bepaalt dat een gebouw nieuw is tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw. Dat betekent dat een gebouw dat werd afgewerkt in december 2020 en voor het eerst in gebruik wordt genomen door de eigenaar op 28 januari 2021 ‘nieuw’ is tot 31 december 2023.

Nieuw gebouw = verkopen met btw

Een ‘nieuw’ gebouw kan met btw worden verkocht. Is de verkoper een particulier, dan kan hij kiezen of hij verkoopt met btw of met registratierechten. Is er een professionele verkoper in het spel, dan is die verplicht het nieuwe gebouw met btw te verkopen. De verkoper kan zo de btw aftrekken die hij betaalde bij de oprichting van het gebouw. De koper kan dan weer de btw op de koopprijs aftrekken als hij belastingplichtige is en het gebouw voor zijn economische activiteit gaat gebruiken.

Ook op de verkoop van de grond is btw verschuldigd als de volgende drie voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
– De verkoop van het gebouw is aan btw onderworpen.
– De grond wordt door dezelfde verkoper verkocht.
– De grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.
– Is een van deze voorwaarden niet vervuld, dan blijven registratierechten verschuldigd op de verkoop van de grond.

Het verschuldigd btw-tarief is 21%.

Wat met een bestaand verbouwd gebouw?

De verkoop van een oud gebouw is aan registratierechten onderworpen. Dat lijkt eenvoudig, maar dat is niet altijd zo. Wat bij een bestaand gebouw dat grondig verbouwd wordt? Na de verbouwingswerken kan het ‘oud’gebouw zo ingrijpend veranderd zijn dat er opnieuw sprake is van een ‘nieuw gebouw’. Bij een verkoop van zo’n verbouwd of herbouwd gebouw, is er dan ook btw verschuldigd.

Maar wanneer is een verbouwing ingrijpend genoeg om van een nieuw gebouw te spreken?

Dat kan aan de hand van twee criteria beoordeeld worden.
Een eerste criterium: hebben de verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk veranderd? Indien ja, dan is er sprake van een nieuw gebouw en is er btw verschuldigd bij de verkoop. Dat is bijvoorbeeld het geval als de wezenlijke structuurelementen van het gebouw (o.a. fundamenten, steunmuren) worden gesloopt. De beoordeling of de kenmerken of structuur wezenlijk zijn veranderd, steunt altijd op een feitenkwestie. Er blijft dus ruimte voor interpretatie.

Om hieraan tegemoet te komen heeft de fiscus een tweede mathematisch criterium uitgewerkt. De fiscus houdt dan alleen rekening met de prijs van de werken. Als de kostprijs (exclusief btw) van de verbouwingswerken, minstens 60 % bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de verbouwing (exclusief de waarde van de grond), spreken we van een ‘nieuw’ gebouw.

Stel dat de kosten van verbouwingswerken aan een gebouw €250.000 (exclusief btw) bedragen. Na de werken is de verkoopwaarde van de woning (zonder de grond) €400.000. De werken zijn dus meer waard dan 60% van de verkoopwaarde, het gebouw is dus nieuw. Bij verkoop kan de btw op de verbouwingskosten door de verkoper worden afgetrokken.

    Kunnen wij jou helpen?

    Doe beroep op onze experts. Wij zorgen voor een correcte en optimale aangifte van jouw personenbelasting, zodat jij zich daar geen zorgen over hoeft te maken. Neem contact met ons op voor meer informatie.

    Let’s inspire you

    Zin om je kennis
    te verruimen?

    Let's talk!

    Openingsuren

    Maandag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
    Dinsdag 08:30 – 12:00
    Woensdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
    Donderdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 17:00
    Vrijdag 08:30 – 12:00 en 13:30 – 16:00